黑石普洛斯187亿美元大交易的奥妙,农民导航

时间:2019-06-09 13:15???点击: 次???字体:【

  6月2日,全球最大私募股权基金黑石集团(NYSE:BX)与新加坡普洛斯(GLP)签订协议,拟以187亿美元价格收购普洛斯旗下美国工业仓库网络(含80亿美元债务)。黑石官网显示,此次收购的物流资产总规模约1.79亿平方英尺(约合1680万平方米),这几乎是黑石在美国现有工业资产的两倍,如果收购成功,黑石会一跃成为全美仓储物流产业第二名。

  黑石与普洛斯并不是第一次打交道。早在2014年,黑石就曾将旗下全美最大工业地产基金IndCor以81亿美元卖给普洛斯和新加坡投资公司(GIC),普洛斯与GIC分别持股55%和45%,该交易是2014年度亚洲最大跨境收购案。

  《财经》(博客,微博)从接近2014年收购案的金融机构高管处获悉,此次黑石以187亿美元买到的大部分资产都是2014年卖出去的IndCor资产。接近黑石的知情人士则向《财经》透露,两笔交易的资产重合度约为50%。普洛斯和GIC买下Indcor之后又做了扩张和运营,形成如今的187亿美元资产包。

  普洛斯是全球最大的物流地产运营商,管理资产规模达640亿美元,万科为其第一大股东。2003年,普洛斯中国成立,其市场份额超过第2到第10名的总和。京东、天猫、四通一达、中粮、唯品会以及国美电器等公司都是其合作伙伴。普洛斯相当于房东,为这些公司提供仓储物流服务。

  时隔5年,普洛斯与黑石互换买卖身份,交易案值由81亿美元飙升至187亿美元,资产增值2.3倍,这其中是怎样的资本逻辑和行业逻辑?

  物流地产需求激增

  据接近黑石的?#30340;?#20154;士向《财经》透露,GLP收购IndCor后,注入了更多高质量的资产,在更有优势的地理位置配物流资产,从而提升了整个资产的价值。

  普洛斯将IndCor旗下约10亿美元的资产卖出,主要是大型物流地产,同时进行扩张,购买或建造了大约6200万平方英尺的都市物流资产,这些资产都位于城市边缘,对零售商提升消费者的电子商务购物体验非常重要。

  根据黑石公告,在此次187亿美元的交易中,黑石不动产的全球机会型地产基金(BREP)将出资134亿美元收购1.15亿平方英尺(约合1070万平方米)物流地产,包括西雅图、迈阿密、新泽西?#25237;?#21202;冈州的波特兰市,以及旧金山湾区和洛杉矶地区等高增长市场;另外,黑石房地产收入信托基金(BREIT)将出资53亿美元收购6400万平方英尺(约合590万平方米)物流地产,跨跃了达拉斯 - 沃思堡地区、芝加哥,宾夕法尼亚州中部、亚特兰大以及佛罗里达州的南部和中部。这些区域都被视为未来全美物流市场增长最强劲的领域。

  今年2月美国网络消费首次超越实体店。美国人口调查局数据显示,过去12个季度,在传统零售年增长率仅1%-3%的背景下,电子商务以每年14%一15%的速度快速增长,且没有任何放缓的迹象,这导致美国的零售商们的仓库需求激增。

  据《财经》?#31169;猓?#26222;洛斯此次卖出的物流资产有1300个仓库空间,其最大的租户是亚马逊和惠而浦(600983),其他租户还包括联邦快递、?#19994;?#23453;、欧莱雅、UPS,星巴克和特斯拉。

  对于此次交易,黑石房地产全球联席主管Ken Caplan在声明中谈到:“物流是黑石最坚定的全球投资主题,黑石期待满足不?#26174;?#38271;的电子商务需求。”

  除了强化物流巨头的角色,黑石决定高价回收五年?#22885;?#20986;的资产,还有一部分原因是为了抵抗国际风险。《财经》记者?#31169;?#21040;,在美国利率上升和外国投资回落的大背景下,美国其他类型的商业房地产交易正在放缓,这导致更多投?#25910;?#36827;入了物流地产市场。

  中国物流学会特约研究员杨达卿认为,黑石普洛斯买卖易位,一方面是因为美国金融市场正因贸易战等因素充满不确定性,物流地产是需要战略性投资的可信重资产,是防止黑石在金融风浪中翻船的“压舱石”。此次收购后,黑石跃居美国第二大物流地产商,可以借助垄断性地位谋取更大商业变现。另一方面,普洛斯在服务亚马逊等客户中向数字化、智能化升级,对实体资产的依?#21040;?#20302;。

  机会型投资策略再次上演

  这次黑石以高价收购曾卖给普洛斯的资产,是机会型投资策略的轮回。

  IndCor曾是黑石旗下专注于美国市场的工业地产基金。2010年,IndCor成立之时,正是美国工业地产的低谷,很多公司在2007年高峰时期购买的工业地产价值大幅缩水,这给了IndCor抄底的机会。在出售给普洛斯的前四年,IndCor买下了全美大约1100万平方米的产业,而且旗下的物业100%为自?#23567;?

  根据房地产服务公司高力国际(Colliers International)的统计数据,从2013年到2014年第一季度,美国工业地产空置率从8.83%下降到7.9%。这时的IndCor对于黑石?#27492;擔?#23601;是已经成熟的投资组合产品,也处于转手套现的好时机。其实,2014年黑石急于出手IndCor,还有一部分原因是这家公司在募资推出新的房地产基金,而普洛斯给出的价格,可以让IndCor比IPO更快升?#24403;?#29616;。

黑石普洛斯187亿美元大交易的奥妙,农民导航

本?#35851;?#31614;: 亿美元 交易 黑石 奥妙 普洛斯 ??来源:网络整理

关键?#22763;?#36895;导航

黑石 交易 奥妙 普洛斯 亿美元

热点内容

栏目排行

热血羽毛球试玩