黑石普洛斯187億美元大交易的奧妙,農民導航

時間:2019-06-09 13:15???點擊: 次???字體:【

  6月2日,全球最大私募股權基金黑石集團(NYSE:BX)與新加坡普洛斯(GLP)簽訂協議,擬以187億美元價格收購普洛斯旗下美國工業倉庫網絡(含80億美元債務)。黑石官網顯示,此次收購的物流資產總規模約1.79億平方英尺(約合1680萬平方米),這幾乎是黑石在美國現有工業資產的兩倍,如果收購成功,黑石會一躍成為全美倉儲物流產業第二名。

  黑石與普洛斯并不是第一次打交道。早在2014年,黑石就曾將旗下全美最大工業地產基金IndCor以81億美元賣給普洛斯和新加坡投資公司(GIC),普洛斯與GIC分別持股55%和45%,該交易是2014年度亞洲最大跨境收購案。

  《財經》(博客,微博)從接近2014年收購案的金融機構高管處獲悉,此次黑石以187億美元買到的大部分資產都是2014年賣出去的IndCor資產。接近黑石的知情人士則向《財經》透露,兩筆交易的資產重合度約為50%。普洛斯和GIC買下Indcor之后又做了擴張和運營,形成如今的187億美元資產包。

  普洛斯是全球最大的物流地產運營商,管理資產規模達640億美元,萬科為其第一大股東。2003年,普洛斯中國成立,其市場份額超過第2到第10名的總和。京東、天貓、四通一達、中糧、唯品會以及國美電器等公司都是其合作伙伴。普洛斯相當于房東,為這些公司提供倉儲物流服務。

  時隔5年,普洛斯與黑石互換買賣身份,交易案值由81億美元飆升至187億美元,資產增值2.3倍,這其中是怎樣的資本邏輯和行業邏輯?

  物流地產需求激增

  據接近黑石的業內人士向《財經》透露,GLP收購IndCor后,注入了更多高質量的資產,在更有優勢的地理位置配物流資產,從而提升了整個資產的價值。

  普洛斯將IndCor旗下約10億美元的資產賣出,主要是大型物流地產,同時進行擴張,購買或建造了大約6200萬平方英尺的都市物流資產,這些資產都位于城市邊緣,對零售商提升消費者的電子商務購物體驗非常重要。

  根據黑石公告,在此次187億美元的交易中,黑石不動產的全球機會型地產基金(BREP)將出資134億美元收購1.15億平方英尺(約合1070萬平方米)物流地產,包括西雅圖、邁阿密、新澤西和俄勒岡州的波特蘭市,以及舊金山灣區和洛杉磯地區等高增長市場;另外,黑石房地產收入信托基金(BREIT)將出資53億美元收購6400萬平方英尺(約合590萬平方米)物流地產,跨躍了達拉斯 - 沃思堡地區、芝加哥,賓夕法尼亞州中部、亞特蘭大以及佛羅里達州的南部和中部。這些區域都被視為未來全美物流市場增長最強勁的領域。

  今年2月美國網絡消費首次超越實體店。美國人口調查局數據顯示,過去12個季度,在傳統零售年增長率僅1%-3%的背景下,電子商務以每年14%一15%的速度快速增長,且沒有任何放緩的跡象,這導致美國的零售商們的倉庫需求激增。

  據《財經》了解,普洛斯此次賣出的物流資產有1300個倉庫空間,其最大的租戶是亞馬遜和惠而浦(600983),其他租戶還包括聯邦快遞、家得寶、歐萊雅、UPS,星巴克和特斯拉。

  對于此次交易,黑石房地產全球聯席主管Ken Caplan在聲明中談到:“物流是黑石最堅定的全球投資主題,黑石期待滿足不斷增長的電子商務需求。”

  除了強化物流巨頭的角色,黑石決定高價回收五年前賣出的資產,還有一部分原因是為了抵抗國際風險。《財經》記者了解到,在美國利率上升和外國投資回落的大背景下,美國其他類型的商業房地產交易正在放緩,這導致更多投資者進入了物流地產市場。

  中國物流學會特約研究員楊達卿認為,黑石普洛斯買賣易位,一方面是因為美國金融市場正因貿易戰等因素充滿不確定性,物流地產是需要戰略性投資的可信重資產,是防止黑石在金融風浪中翻船的“壓艙石”。此次收購后,黑石躍居美國第二大物流地產商,可以借助壟斷性地位謀取更大商業變現。另一方面,普洛斯在服務亞馬遜等客戶中向數字化、智能化升級,對實體資產的依賴降低。

  機會型投資策略再次上演

  這次黑石以高價收購曾賣給普洛斯的資產,是機會型投資策略的輪回。

  IndCor曾是黑石旗下專注于美國市場的工業地產基金。2010年,IndCor成立之時,正是美國工業地產的低谷,很多公司在2007年高峰時期購買的工業地產價值大幅縮水,這給了IndCor抄底的機會。在出售給普洛斯的前四年,IndCor買下了全美大約1100萬平方米的產業,而且旗下的物業100%為自有。

  根據房地產服務公司高力國際(Colliers International)的統計數據,從2013年到2014年第一季度,美國工業地產空置率從8.83%下降到7.9%。這時的IndCor對于黑石來說,就是已經成熟的投資組合產品,也處于轉手套現的好時機。其實,2014年黑石急于出手IndCor,還有一部分原因是這家公司在募資推出新的房地產基金,而普洛斯給出的價格,可以讓IndCor比IPO更快升值變現。

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